נדל"ן ומקרקעין

לפני שחותמים על הסכם פינוי-בינוי מול יזם, חשוב מאוד לערוך בדיקה יסודית של מספר נושאים מהותיים. ראשית, יש לבדוק את זהות היזם – ניסיונו בפרויקטים דומים, יציבותו הפיננסית ויכולות הביצוע שלו. שנית, חשוב לוודא שההסכם כולל התחייבויות ברורות ומדויקות לגבי לוחות הזמנים, התמורות שיקבלו הדיירים (כגון שטח הדירה החדשה, חניה, מחסן וכו'), וכן את דרכי הפעולה במקרה של עיכוב או הפרת הסכם. בנוסף, יש לשים דגש על ערבויות חוקיות וביטחונות כספיים שיבטיחו את זכויות הדיירים לאורך כל התהליך. נקודה קריטית נוספת היא קיומו של ליווי משפטי עצמאי מטעם הדיירים – עורך דין המייצג אך ורק את האינטרסים שלהם לאורך כל שלבי הפרויקט, ולא את היזם. לבסוף, יש לבדוק היטב את ההיתכנות התכנונית של הפרויקט מול הרשות המקומית. משרד עו"ד אלכס גוכלרנר מציע ליווי משפטי מקיף לכל פרויקט פינוי-בינוי, ומוודא כי כל הסכם נבחן בקפידה לטובת הדיירים – תוך שמירה מלאה על זכויותיהם והובלתם בבטחה עד קבלת המפתח לדירה החדשה.

רכישת דירה היא תהליך הכולל מספר שלבים קריטיים: בדיקת זכויות המוכר על הנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, קבלת אישור עקרוני למשכנתא במידת הצורך, חתימה על חוזה מכר הכולל את תנאי התשלום, מועד מסירת החזקה וסנקציות במקרה של הפרת ההסכם, רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, תשלום מסים כגון מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה אם רלוונטי, ולבסוף רישום הדירה על שם הקונה בסיום התהליך.

לפני רכישת נכס, יש לבצע בדיקות משפטיות מקיפות, לרבות עיון בנסח טאבו עדכני, בדיקת רישום הזכויות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, וכן בירור מול הרשויות המקומיות לגבי חובות והיטלים.

ברכישת דירה מקבלן, יש לוודא כי הקבלן רשום כדין ולבחון את חוזה המכר על כל סעיפיו, לרבות לוח התשלומים, מועד המסירה וסנקציות במקרה של עיכובים. ברכישה מיד שנייה, יש לבדוק את היסטוריית הנכס, לבצע בדיקות משפטיות ולנהל משא ומתן מול המוכר על תנאי העסקה.

מס רכישה חל על הקונה בהתאם לשווי הנכס ולזכאות להקלות מס. מס שבח חל על המוכר במקרה של רווח ממכירת הנכס, אך קיימות הקלות מסוימות. היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית בגין עליית ערך הנכס בעקבות שינוי תב"ע (תכנית בניין עיר).

יש לוודא שהקבלן מספק ערבויות חוק מכר, כגון ערבות בנקאית, ביטוח או שעבוד לטובת הרוכש, המבטיחים את החזר הכספים במקרה של קריסה כלכלית.

יש לבדוק את מצב הנכס ולוודא כי אין חובות ארנונה, מים וחשמל. חשוב להגדיר בחוזה את תקופת השכירות, אפשרויות ההארכה, תנאי הפינוי והחזרת הפיקדון. מומלץ להוסיף סעיף המאפשר לשוכר לצאת מהחוזה בתנאים מסוימים, תוך מציאת דייר חלופי.

רכישת קרקע חקלאית עלולה להיות מסוכנת, שכן לא כל קרקע חקלאית מיועדת להפשרה לבנייה. לכן, יש לבדוק את ייעוד הקרקע בתב"ע ולוודא שאין מגבלות משפטיות או רגולטוריות.